上诉人（原审原告）：陈平
被上诉人（原审被告）：上海新瑞房地产开发有限公司
1997年12月，上海新瑞房地产开发有限公司（以下简称“新瑞公司”）将其 开发的《上海新家坡－园景苑》听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给花旗银 行上海分行并办理了抵押登记。1998年6月24日，新瑞公司与陈平签订房屋预 售合同，合同约定，新瑞公司将《上海新家坡－园景苑》听涛阁（C2）幢7层B 室售于陈平，价款729000元，该房屋于1999年5月1日前交付使用。此后，陈平 先后向新瑞公司支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，新瑞公司取得 上海市房地产权证，并于同年6月9日通知陈平办理房屋交接验收手续，但陈平 未办理。1999年7月2日，该房屋的抵押登记被注销。后陈平诉至卢湾区人民法 院，称根据《担保法》49条之规定，新瑞公司未向其告知该房屋上的抵押情况， 其转让行为无效为由，请求判令：（1）其与新瑞公司的房屋预售合同无效； （2）新瑞公司返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。
新瑞公司辩称，其与原告订立的房屋预售合同的标的为房屋期权，不适用 担保法之规定，同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。
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法院审判
一审法院认为，陈平与新瑞公司之间为房屋预售关系，陈平所取得的是预 售商品房房屋期权，而非房屋所有权。期权不受法律保护。因而，一审法院判 决驳回了原告的诉讼请求。判决后，陈平不服，向我院提起上诉。
二审法院认为，陈平与新瑞公司所签订的房屋预售合同系双方的真实意思 表示，合法有效。新瑞公司在开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海 分行，然后与陈平签订房屋预售合同的行为，法律对此并无禁止性规定。在取 得上海市房地产权证之前，该房屋上的抵押登记已被注销，陈平的利益并未受 损。因此，二审法院判决驳回了陈平的上诉请求。
专家评析
本案的争议焦点在于，该房屋预售合同是否有效？一审判决认为陈平通过 房屋预售合同取得的权利是期待权，而非房屋所有权，故该合同应当有效；二 审判决则回避了陈平通过房屋预售合同取得的权利性质问题，从对当事人的利 益进行衡量的角度来对房屋预售合同的效力加以判断。对此，笔者从期待权的 性质、新瑞公司隐瞒事实是否构成欺诈、合同标的物上权利瑕疵的涤除对合同 效力的影响三个方面对本案争议焦点作一分析。
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